Perizie Immobiliari

Valutazioni e stime per dare il giusto valore

Stime e valutazioni

Le perizie servono a determinare il valore degli immobili concessi in garanzia con il fine di:

Le perizie vengono solitamente richieste anche da chi ha deciso di acquistare, vendere, ristrutturare o affittare un immobile, oppure per la valutazione o l’accertamento di lavori eseguiti o da eseguire su un immobile.

Le stime e le perizie vengono effettuate attraverso il sopralluogo dell’immobile da valutare, l’esecuzione di una visura catastale e di una visura ipotecaria se necessaria, la verifica della normativa edilizia e urbanistica se richiesta, e l’esecuzione di una breve perizia o valutazione analitica a seconda della natura della richiesta.

I nostri servizi

I servizi per i quali possiamo fornire assistenza tecnica e professionale comprendono:

Ricerca e determinazione del "valore normale”
Valutazione di diritti di locazione e di affitto
Stime in procedimenti di esproprio
Integrità e inventario di terreni e fabbricati rustici
Consulenza tecnica di parte
Stime e perizie di divisione immobiliare
Progetti di divisione per la formazione di quote
Perizie presso gli uffici giudiziari
Stima di terreni agricoli e residenziali
Stima del valore di danno dei fabbricati
Stima del valore di mercato di edifici civili, artigianali, commerciali e industriali
Valutazioni di immobili per mutui ipotecari

Valore normale degli immobili

Il Direttore Generale dell’Agenzia delle Entrate ha promulgato il Regolamento n. 120811 il 27 luglio 2007, pubblicato sulla Gazzetta Ufficiale (n. 182 dell’8 luglio 2007), pag. 38.

Il regolamento detta disposizioni per l’individuazione dei criteri di determinazione del valore normale dei fabbricati alla luce delle nuove disposizioni che, in molti casi di trasferimenti immobiliari, svincolano la base imponibile dalla rendita catastale e fanno invece riferimento ai prezzi di mercato.

Il provvedimento richiama le leggi e i decreti che hanno più volte tentato di definire il concetto di valore normale e stabilisce i criteri e le modalità di determinazione del valore normale degli immobili, ed è volto a garantire l’uniformità e la corretta applicazione delle norme.

Il decreto legge 223/2006, il cosiddetto decreto Bersani/Visco, in combinato disposto con la legge di conversione n. 248 dell’8 novembre 2006, ha di fatto conferito all’Agenzia delle Entrate la Ha dato la possibilità di determinare l’esistenza o l’inesattezza dell’operazione imponibile. Le disposizioni di questo provvedimento rispondono quindi all’esigenza di determinare periodicamente il valore normale degli immobili venduti in modo uniforme in materia di IVA, imposte sui redditi e registro.

L’Agenzia ha stabilito che i criteri per la determinazione periodica del prezzo normale degli immobili si basano sui seguenti parametri
dati dell’Osservatorio del mercato immobiliare dell’Agenzia del Territorio

Pertanto, il prezzo normale di un immobile viene determinato, di norma, sulla base della superficie in metri quadrati ricavata dal certificato catastale e dei coefficienti di merito relativi al prezzo di mercato dell’immobile e alle caratteristiche dell’immobile presenti nell’Osservatorio del mercato immobiliare (c.d. Unità O.M.I.).

Il prezzo O.M.I. è determinato dal prodotto della zona omogenea di pertinenza o, se questa non è possibile, del quartiere o della zona analoga censita, della durata dell’atto di compravendita o del periodo antecedente alla pattuizione del prezzo nell’atto con data certa, e dello stato di conservazione (“normale”, “cattivo” o “ottimo”) dell’immobile.

I fattori di merito relativi alle caratteristiche dell’immobile riguardano in particolare le dimensioni, il livello del piano e la classificazione catastale. Per gli immobili non residenziali, il valore normale è determinato dalla media dei valori minimi e massimi indicati dall’Osservatorio, in base alla durata dell’atto di compravendita e allo stato di conservazione “normale” per la destinazione d’uso dell’immobile oggetto di studio (negozi, uffici, magazzini, laboratori ecc.).

Per gli immobili a quattro anni dal completamento, il valore normale è determinato applicando un fattore di incremento dello stato di conservazione “normale” basato sullo stato di conservazione “ottimo” rilevato dall’Osservatorio (o, in mancanza, un fattore di incremento dello stato di conservazione “normale”).
Inoltre, devono essere presi in considerazione anche i seguenti criteri in possesso dell’ufficio:

Nel caso di atti soggetti a IVA, il valore del mutuo, se tale valore è superiore a quello al momento dell'acquisto
Il costo della ristrutturazione calcolato in base ai dati relativi alle licenze edilizie e alle denunce di inizio attività presentate dalle autorità locali e alle detrazioni dichiarate per il costo della ristrutturazione edilizia
Prezzo derivante da una vendita simile da parte dell'entità controllata
Prezzo derivante da un'offerta di vendita al pubblico
Prezzo derivante da un'offerta di vendita da parte della società sottoposta a revisione
Il prezzo ottenuto ricostruendo il ricavato sulla base dell'osservazione diretta dei costi di costruzione e di altre prove affidabili, in particolare i risultati di studi finanziari
Il prezzo effettivamente praticato, derivante da una vendita della stessa area tra privati effettuata nello stesso momento