Perizie Immobiliari
Valutazioni e stime per dare il giusto valore
Stime e valutazioni
Le perizie servono a determinare il valore degli immobili concessi in garanzia con il fine di:
- Risolvere controversie in materia di testamento
- richiedere il risarcimento dei danni a terzi
- stipulare contratti di locazione
- ottenere un prestito
- ottenere un mutuo
Le perizie vengono solitamente richieste anche da chi ha deciso di acquistare, vendere, ristrutturare o affittare un immobile, oppure per la valutazione o l’accertamento di lavori eseguiti o da eseguire su un immobile.
Le stime e le perizie vengono effettuate attraverso il sopralluogo dell’immobile da valutare, l’esecuzione di una visura catastale e di una visura ipotecaria se necessaria, la verifica della normativa edilizia e urbanistica se richiesta, e l’esecuzione di una breve perizia o valutazione analitica a seconda della natura della richiesta.
I nostri servizi
I servizi per i quali possiamo fornire assistenza tecnica e professionale comprendono:
- Ricerca e determinazione del "valore normale”
- Valutazione di diritti di locazione e di affitto
- Stime in procedimenti di esproprio
- Integrità e inventario di terreni e fabbricati rustici
- Consulenza tecnica di parte
- Stime e perizie di divisione immobiliare
- Progetti di divisione per la formazione di quote
- Perizie presso gli uffici giudiziari
- Stima di terreni agricoli e residenziali
- Stima del valore di danno dei fabbricati
- Stima del valore di mercato di edifici civili, artigianali, commerciali e industriali
- Valutazioni di immobili per mutui ipotecari
Valore normale degli immobili
Il Direttore Generale dell’Agenzia delle Entrate ha promulgato il Regolamento n. 120811 il 27 luglio 2007, pubblicato sulla Gazzetta Ufficiale (n. 182 dell’8 luglio 2007), pag. 38.
Il regolamento detta disposizioni per l’individuazione dei criteri di determinazione del valore normale dei fabbricati alla luce delle nuove disposizioni che, in molti casi di trasferimenti immobiliari, svincolano la base imponibile dalla rendita catastale e fanno invece riferimento ai prezzi di mercato.
Il provvedimento richiama le leggi e i decreti che hanno più volte tentato di definire il concetto di valore normale e stabilisce i criteri e le modalità di determinazione del valore normale degli immobili, ed è volto a garantire l’uniformità e la corretta applicazione delle norme.
Il decreto legge 223/2006, il cosiddetto decreto Bersani/Visco, in combinato disposto con la legge di conversione n. 248 dell’8 novembre 2006, ha di fatto conferito all’Agenzia delle Entrate la Ha dato la possibilità di determinare l’esistenza o l’inesattezza dell’operazione imponibile. Le disposizioni di questo provvedimento rispondono quindi all’esigenza di determinare periodicamente il valore normale degli immobili venduti in modo uniforme in materia di IVA, imposte sui redditi e registro.
L’Agenzia ha stabilito che i criteri per la determinazione periodica del prezzo normale degli immobili si basano sui seguenti parametri
dati dell’Osservatorio del mercato immobiliare dell’Agenzia del Territorio
- dati dell'Osservatorio del mercato immobiliare dell'Agenzia del Territorio
- coefficienti di merito relativi alle caratteristiche che influenzano il valore degli immobili
Pertanto, il prezzo normale di un immobile viene determinato, di norma, sulla base della superficie in metri quadrati ricavata dal certificato catastale e dei coefficienti di merito relativi al prezzo di mercato dell’immobile e alle caratteristiche dell’immobile presenti nell’Osservatorio del mercato immobiliare (c.d. Unità O.M.I.).
Il prezzo O.M.I. è determinato dal prodotto della zona omogenea di pertinenza o, se questa non è possibile, del quartiere o della zona analoga censita, della durata dell’atto di compravendita o del periodo antecedente alla pattuizione del prezzo nell’atto con data certa, e dello stato di conservazione (“normale”, “cattivo” o “ottimo”) dell’immobile.
I fattori di merito relativi alle caratteristiche dell’immobile riguardano in particolare le dimensioni, il livello del piano e la classificazione catastale. Per gli immobili non residenziali, il valore normale è determinato dalla media dei valori minimi e massimi indicati dall’Osservatorio, in base alla durata dell’atto di compravendita e allo stato di conservazione “normale” per la destinazione d’uso dell’immobile oggetto di studio (negozi, uffici, magazzini, laboratori ecc.).
Per gli immobili a quattro anni dal completamento, il valore normale è determinato applicando un fattore di incremento dello stato di conservazione “normale” basato sullo stato di conservazione “ottimo” rilevato dall’Osservatorio (o, in mancanza, un fattore di incremento dello stato di conservazione “normale”).
Inoltre, devono essere presi in considerazione anche i seguenti criteri in possesso dell’ufficio:
- Nel caso di atti soggetti a IVA, il valore del mutuo, se tale valore è superiore a quello al momento dell'acquisto
- Il costo della ristrutturazione calcolato in base ai dati relativi alle licenze edilizie e alle denunce di inizio attività presentate dalle autorità locali e alle detrazioni dichiarate per il costo della ristrutturazione edilizia
- Prezzo derivante da una vendita simile da parte dell'entità controllata
- Prezzo derivante da un'offerta di vendita al pubblico
- Prezzo derivante da un'offerta di vendita da parte della società sottoposta a revisione
- Il prezzo ottenuto ricostruendo il ricavato sulla base dell'osservazione diretta dei costi di costruzione e di altre prove affidabili, in particolare i risultati di studi finanziari
- Il prezzo effettivamente praticato, derivante da una vendita della stessa area tra privati effettuata nello stesso momento
